羅翠蘭 劉陶琨
（廣西方略土地房地產(chǎn)評估有限公司，南寧530200）
摘要：發(fā)展多種形式的適度規(guī)模已成為未來農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢，由此產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)與經(jīng)營權(quán)分置的條件已經(jīng)基本成熟。本文主要從土地承包經(jīng)營權(quán)與經(jīng)營權(quán)分置的條件進(jìn)行分析，界定耕地承包經(jīng)營權(quán)與耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵及權(quán)益差異特征，針對性地提出了收益還原法應(yīng)用的思路與技術(shù)要點處理方法，以此實現(xiàn)耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有效估值與關(guān)聯(lián)研究。
關(guān)鍵詞：三權(quán)分置；承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；權(quán)利；收益還原法；還原率；自然風(fēng)險；市場風(fēng)險；土地估值
隨著我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村家庭承包耕地流轉(zhuǎn)的速度呈加快態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，全國家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積，從1994年的0.09億畝增長到2019年的5.54億畝，25年間增長了61倍多。至2019年，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式，也相應(yīng)呈現(xiàn)出主體多元的發(fā)展態(tài)勢，主要包括出租（轉(zhuǎn)包）、轉(zhuǎn)讓、互換、股份合作等，其中又以出租（轉(zhuǎn)包）為主流，采用這種方式流轉(zhuǎn)的耕地在2019年當(dāng)年就達(dá)到4.46億畝，占全年耕地流轉(zhuǎn)總面積的80.51%。家庭承包耕地流轉(zhuǎn)提速，流轉(zhuǎn)方式逐步趨于多樣，是在《民法典》《農(nóng)村土地承包法》等國家法律、法規(guī)體系完善，以及實施鄉(xiāng)村振興國家戰(zhàn)略的背景下，鄉(xiāng)村市場活力得到進(jìn)一步激發(fā)的體現(xiàn)。由此，經(jīng)營權(quán)從土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來，并作為獨立物權(quán)在農(nóng)用地市場交易中實現(xiàn)價值顯化將成為常態(tài)，客觀上要求在國家已有的農(nóng)用地、集體土地估價技術(shù)規(guī)范基礎(chǔ)上，分析承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)益特征，相應(yīng)提出可相適應(yīng)的估價實現(xiàn)思路與方案。
1.耕地承包經(jīng)營權(quán)與耕地經(jīng)營權(quán)界定
2016年，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》，確立了“落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)”即“三權(quán)分置”的基調(diào)。2018年，新修訂的《農(nóng)村土地承包法》，對承包方流轉(zhuǎn)其承包土地的經(jīng)營權(quán)，以及土地經(jīng)營權(quán)權(quán)益作出了更為清晰的規(guī)定。2020年頒布的《民法典》，除規(guī)定承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，更是首次明確了土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性。這些法律及政策規(guī)定，確立了“所有權(quán)+承包經(jīng)營權(quán)+經(jīng)營權(quán)”的農(nóng)用地權(quán)益類型區(qū)分格局�；诖�，經(jīng)梳理，將耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)的概念內(nèi)涵要點、權(quán)利特征、權(quán)能等歸納如下。
表1 耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)概念要點、權(quán)利特征及權(quán)能
2.耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估思路
現(xiàn)行的《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012），并沒有關(guān)于“承包經(jīng)營權(quán)”、“經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”的分類及釋義內(nèi)容。根據(jù)《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》，本文所述的耕地承包經(jīng)營權(quán)價格，定義為通過承包、互換等方式獲取的一定年期下用益物權(quán)的價格，該用益物權(quán)價格包括了承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)相合為一的權(quán)益內(nèi)涵；耕地經(jīng)營權(quán)價格，則定義為通過流轉(zhuǎn)方式獲取的一定年期下用益物權(quán)的價格，該用益物權(quán)為價格，對應(yīng)于通過流轉(zhuǎn)分離出來的經(jīng)營權(quán)權(quán)益內(nèi)涵。
2.1估價方法適用與選擇
涉及農(nóng)用地、集體土地的評估，主要的方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、公示地價系數(shù)修正法和評分估價法等。長期以來，由于確權(quán)、有形交易市場等基礎(chǔ)條件缺乏，因土地流轉(zhuǎn)需求而形成的眾多農(nóng)用、集體建設(shè)用地交易大多存在不規(guī)范情況，信息透明度低，市場比較法的應(yīng)用受到諸多限制。其次，由于進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的農(nóng)地大多為已開發(fā)成熟的耕地，運用成本逼近法、剩余法評估承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格也存在適用性障礙。而對于公示地價法，目前國內(nèi)各地農(nóng)用地基準(zhǔn)地價正處于編制階段，其成果內(nèi)涵主要根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》界定為使用權(quán)價格，相對于承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格而言較為籠統(tǒng)，定價技術(shù)思路與過程也存在差異，不宜直接用于對后者的價格判斷。相對而言，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入產(chǎn)出規(guī)律基礎(chǔ)上，運用收益還原法對耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)實施估價，是最為直接有效且適宜的方法。
2.2估價方法運用要點
采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出效益樣點，在農(nóng)用地經(jīng)營年總收益中扣除生產(chǎn)成本等各項費用，將農(nóng)用地經(jīng)營年純收益還原為一定年期農(nóng)用地的收益價格。估價的基本過程為：測算年總收益→測算年總費用→計算年純收益→確定土地還原率→計算農(nóng)用地價格。估價方法運用的要點主要包括：
（1）確定基本界定�；谵r(nóng)用地投入產(chǎn)出效益樣點，收益還原法的運用需明確的基本界定內(nèi)容包括：❶農(nóng)用地類型，即水田、旱地、坑塘等，本文研究確定為水田；❷權(quán)屬性質(zhì)，確定為集體土地；❸耕作制度，根據(jù)估價對象所在地域主導(dǎo)耕作制度確定，本文研究確定為“早稻-晚稻；❹耕地等別，根據(jù)估價對象所在地域耕地等別評價成果確定，本文研究確定為“國家自然等10等，國家利用等9等”。
（2）年總收益分析。年總收益為估價對象土地合理有效地所取得的持續(xù)、穩(wěn)定的客觀正常年收益，年總收益依農(nóng)產(chǎn)品年收入確定。農(nóng)產(chǎn)品年收入，為農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年均產(chǎn)出收入。本文研究按水稻產(chǎn)量與估價期日的正常市場價格確定，其中涉及的農(nóng)業(yè)補貼（如耕地地力保護(hù)補貼、種糧一次性補貼、稻谷生產(chǎn)補貼等）也應(yīng)計入年總收益。
（3）年總費用分析計算。年總費用是指使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀總費用。年總費用為農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品過程中發(fā)生的年平均各項費用之和，包括種子、化肥、農(nóng)藥、機械等費用。各項費用根據(jù)其用量和估價期日的正常市場價格進(jìn)行計算，其中經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)租金的應(yīng)計入年總費用。
（4）土地還原率確定
❶耕地承包經(jīng)營權(quán)土地還原率
還原率本質(zhì)為資本投資收益率，利率大小與投資風(fēng)險高低成正比。還原率的確定，主要采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，即土地還原率＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。
Ⅰ.安全利率。安全利率為無風(fēng)險投資收益率，可按各時期定期存款利率或國債利率確定。2020年當(dāng)期中國人民銀行公布的定期存款利率為1.5%，2020年一年期國債平均利率為2.18%，本研究取定期存款利率、一年期國債平均利率的簡單算術(shù)平均值作為安全利率，即取值為1.8%。
Ⅱ.風(fēng)險調(diào)整值。綜合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭遇到的災(zāi)害性天氣、估價對象所處地域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等綜合因素確定風(fēng)險調(diào)整值。對于一般的種植業(yè)用地，獲取收益的風(fēng)險主要來源于國家產(chǎn)業(yè)政策、市場經(jīng)營以及臺風(fēng)、暴雨、霜凍、旱澇等各種自然災(zāi)害影響。
自然災(zāi)害風(fēng)險：即因自然力的不規(guī)則變化，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)災(zāi)害性因素出現(xiàn)，從而致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者預(yù)期產(chǎn)量或品質(zhì)無法實現(xiàn)，并使得農(nóng)業(yè)專用性資產(chǎn)發(fā)生損失的可能性。自然災(zāi)害風(fēng)險，可通過分析糧食作物播種面積、農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害受災(zāi)面積以及糧食總產(chǎn)量變化情況進(jìn)行量度。本文研究采集的數(shù)據(jù)如下表。
表2 全國2012至2019年糧食作物播種面積、農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害受災(zāi)面積及糧食總產(chǎn)量統(tǒng)計
水災(zāi)、旱災(zāi)、風(fēng)雹災(zāi)、冷凍災(zāi)是最主要的農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害。由上表數(shù)據(jù)，受氣象災(zāi)害影響而導(dǎo)致的農(nóng)作物單位面積產(chǎn)值變化幅度為-0.25%～1.97%。據(jù)此，綜合考慮各災(zāi)害發(fā)生的頻率、規(guī)模大小以及對當(dāng)年農(nóng)作物產(chǎn)量的影響程度，經(jīng)測算對長期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為0.9%。
市場經(jīng)營風(fēng)險：主要指產(chǎn)品市場需求、產(chǎn)品價格變動等帶來的影響。由于市場機制對農(nóng)業(yè)資源配置發(fā)揮的主導(dǎo)性作用，促使農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通體系發(fā)生根本變化，市場風(fēng)險日趨凸顯。對市場經(jīng)營風(fēng)險的量度，可通過觀測農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格或指數(shù)變化情況予以確定（需注意的是，不同農(nóng)產(chǎn)品價格波動特征不盡相同，在評估分析過程需要特別關(guān)注區(qū)分）。在本研究中，采集農(nóng)產(chǎn)品價格指數(shù)與集貿(mào)市場價格變動指數(shù)綜合判斷市場經(jīng)營風(fēng)險，相關(guān)數(shù)據(jù)如下表。
表3 全國2014至2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格總指數(shù)變化情況
表4 全國2014至2019年農(nóng)業(yè)產(chǎn)品集貿(mào)市場價格變化情況（水稻部分）
觀測農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格總指數(shù)與集貿(mào)市場價格分指數(shù)（對應(yīng)于水稻耕作），經(jīng)測算市場經(jīng)營風(fēng)險對長期報酬率產(chǎn)生的定量影響比率為1.4%。
綜合以上，以安全利率與風(fēng)險調(diào)整值之和確定耕地承包經(jīng)營權(quán)土地還原率為4.1%。
❷經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地還原率
經(jīng)營權(quán)由承包經(jīng)營權(quán)分離而出，其在權(quán)利特征、權(quán)能上，與承包經(jīng)營權(quán)有所差異。在權(quán)益差異特征上，除承包經(jīng)營權(quán)的“資格權(quán)內(nèi)核”之外，對于經(jīng)流轉(zhuǎn)出的經(jīng)營權(quán)，存在權(quán)益公示受限（經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限五年以上的，當(dāng)事人方可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記）、再次流轉(zhuǎn)受限（需經(jīng)承包方書面同意并向集體經(jīng)濟(jì)組織備案，受讓方才可再次流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)）、融資擔(dān)保受限（需經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，方可向金融機構(gòu)融資擔(dān)保）等特征，因此，耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要承受高于耕地承包經(jīng)營權(quán)的風(fēng)險。為量化兩種權(quán)利狀態(tài)下還原率水平的差異，本研究采取的思路如下：
Ⅰ.以耕地投入產(chǎn)出效益樣點為基礎(chǔ)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)耕地客觀收益水平，以及區(qū)域平均客觀費用、耕地承包經(jīng)營權(quán)平均土地價格水平，模擬并分別概算承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)兩種權(quán)利狀態(tài)下內(nèi)部收益率（FIRR，計算時假設(shè)收益年限相同），進(jìn)而判斷其間的風(fēng)險差異量化值，計算公式為：
Σnt=1（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0
式中：CI—現(xiàn)金流入 CO—現(xiàn)金流出 FIRR—財務(wù)內(nèi)部收益率 t—現(xiàn)金流持續(xù)年限
對于經(jīng)營權(quán)承接人，其經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)出時支付的流轉(zhuǎn)費（實務(wù)當(dāng)中的“年租金”、“年地租”等，以下同）作為成本支出計入現(xiàn)金流。
以某耕地生產(chǎn)經(jīng)營與流轉(zhuǎn)樣點為例，承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)狀態(tài)下的年純收益分別為1580元/畝.年、1250元/畝.年，則統(tǒng)一歸算至30年期的內(nèi)部收益率分別為4.27%、4.97%。在耕地質(zhì)量、投入產(chǎn)出等條件均相同的情況下，承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)利狀態(tài)下的長期收益率差值為0.7%，印證了后者投資回報風(fēng)險大于前者的基本判斷，該差值同時可作為量化風(fēng)險差異的參考。
Ⅱ.還原率本質(zhì)是一項資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營期內(nèi)獲取的長期報酬率,類似于折現(xiàn)率。對此，在其他條件相同的情況下，要獲取等量現(xiàn)實價值量，經(jīng)營現(xiàn)金流、報酬率高低必然會受權(quán)利狀態(tài)的影響。在調(diào)查采樣數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，本研究對經(jīng)營權(quán)在不同流轉(zhuǎn)年限下的現(xiàn)金流、折現(xiàn)率進(jìn)行了模擬迭代計算，結(jié)果顯示：當(dāng)流轉(zhuǎn)年限不同時，若要確保在不低于基礎(chǔ)折現(xiàn)率（本研究取4.1%）條件下獲取等量現(xiàn)實價值（對應(yīng)于耕地承包經(jīng)營權(quán)狀態(tài)下的水平），最短的收益年限將不少于25年，收益年限25年至29年對應(yīng)的折現(xiàn)率調(diào)整區(qū)間為+0.13%～+0.83%（均值0.5%），此調(diào)整區(qū)間，可視為這兩種權(quán)利狀態(tài)下風(fēng)險差異量化值的變化幅度。
綜合上述分析，在本研究中確定經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的土地還原率區(qū)間為4.23%～4.93%（均值4.6%）。
3.耕地承包經(jīng)營權(quán)、耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估實證
基于以上思路和估價要點分析，運用收益還原法分別完成耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后的土地價格（為便于比較，統(tǒng)一歸算至30年期），方法運用具體計算示例如下表。
表5 收益還原法耕地承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格測算示例
由上表，通過計算，以經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地還原率4.23%～4.93%為基礎(chǔ)，可測算出30年期經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格區(qū)間為17495～18989元。若在還原率取均值4.6%條件下，將經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格與流轉(zhuǎn)費掛鉤，則可相應(yīng)測算得到“年租金”、“年地租”的區(qū)間值為1087～1180元。對于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場而言，該區(qū)間分析值具有特殊意義！其對應(yīng)的內(nèi)涵，實質(zhì)上是立足于糧食耕種的農(nóng)用地利用狀態(tài)下，在合理的風(fēng)險區(qū)間內(nèi)經(jīng)營權(quán)承接人所能夠承受的“年租金”、“年地租”水平。遵循該邏輯，通過以上收益還原法評估思路、要點分析，以及在此基礎(chǔ)上對經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格與流轉(zhuǎn)費掛鉤的延伸分析，可以進(jìn)一步探討在種植糧食作物及其對應(yīng)的投入產(chǎn)出規(guī)律下，耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定租模式。
4.結(jié)論
綜上所述，以投入產(chǎn)出為基礎(chǔ)，遵循收益還原法應(yīng)用的基本邏輯和要求，在耕地經(jīng)營年總收益中，客觀分析并扣除發(fā)生的各項生產(chǎn)成本費用，有效測度、量化不同權(quán)益狀態(tài)下的長期收益差異，相應(yīng)確定耕地還原率水平，并將年純收益還原為相應(yīng)年期的承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地權(quán)益價格。其中，除需客觀分析承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的年總收益、年總費用的構(gòu)成項之外，還需要重點把握承包經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在內(nèi)涵、權(quán)利特征和權(quán)能差異分析，有效實施風(fēng)險觀測與還原率確定。同時，通過本研究，同時也為進(jìn)一步探討農(nóng)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的定租模式提供了延展思路。
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